La experiencia de Diego Fernando Marin Ardila en la recuperación de proyectos de construcción en crisis

La construcción es una de las industrias más complejas y sensibles desde el punto de vista empresarial. Involucra grandes inversiones, horizontes de largo plazo y una alta dependencia de variables externas que no siempre son controlables. En este escenario, los errores de planeación o gestión no solo generan desviaciones, sino que pueden llevar rápidamente a crisis profundas.

Desde mi experiencia como Diego Fernando Marin Ardila en el sector de la construcción en Colombia, he participado tanto en la ejecución como en la recuperación de proyectos residenciales en crisis, lo que me ha permitido entender que muchas de estas situaciones no responden únicamente a fallas internas, sino a eventos inesperados que cambian por completo las reglas del juego.

Los “cisnes negros” en la construcción

Nassim Taleb define los cisnes negros como eventos improbables, de alto impacto y que, una vez ocurren, se explican como si hubieran sido previsibles. En la construcción, estos eventos suelen manifestarse en forma de cambios abruptos en variables macroeconómicas, regulatorias o financieras.

Durante más de 15 años, Colombia vivió un entorno de inflación baja y tasas de interés reducidas, lo que generó una sensación de estabilidad prolongada. Este contexto llevó a que muchos proyectos se estructuraran sin mecanismos de protección frente a escenarios adversos:

• Costos sin coberturas inflacionarias

• Estructuras financieras altamente sensibles a tasas de interés

• Presupuestos sin colchones para aumentos abruptos en salarios o insumos

Cuando la inflación, las tasas de interés y el salario mínimo comenzaron a subir de forma significativa, el mecanismo de precios y costos dejó de funcionar como se asumía. Lo que durante años parecía una estructura eficiente se volvió frágil, y muchos proyectos entraron en crisis no por errores técnicos, sino por haber ignorado la posibilidad de estos cisnes negros.

¿Por qué entran en crisis los proyectos de construcción?

Contrario a lo que suele pensarse, la mayoría de las crisis no se originan en problemas constructivos. En mi experiencia, los factores más frecuentes son:

• Planeación financiera basada en escenarios excesivamente optimistas

• Estructuras de costos rígidas, sin indexaciones ni protecciones

• Desalineación entre socios frente al riesgo y el largo plazo

• Decisiones tardías ante señales tempranas de deterioro

• Falta de comunicación clara entre los actores clave

Cuando estos elementos se combinan con un evento externo de alto impacto —como un choque inflacionario o una subida agresiva de tasas— incluso proyectos bien diseñados pueden volverse inviables.

El diagnóstico como primer paso

La recuperación de un proyecto comienza siempre por un diagnóstico honesto y técnico. Esto implica aceptar que el entorno cambió, que los supuestos iniciales ya no aplican y que insistir en ellos solo profundiza la crisis.

Diagnosticar correctamente significa entender la situación financiera real, identificar los puntos críticos y reconocer los errores cometidos, tanto propios como estructurales. Sin este ejercicio, cualquier intento de recuperación es superficial y temporal.

Orden, priorización y toma de decisiones

Una vez realizado el diagnóstico, el siguiente paso es establecer prioridades claras. En contextos de crisis no todo puede resolverse al mismo tiempo, y la falta de foco suele ser más costosa que el problema original.

En proyectos en los que he participado, restablecer el orden financiero, renegociar compromisos y tomar decisiones oportunas —aunque incómodas— ha sido determinante para recuperar viabilidad. La disciplina y la velocidad en la toma de decisiones son claves cuando el margen de error ya es mínimo.

Aprendizajes desde la experiencia

Haber estado vinculado a proyectos que suman cerca de 2.000 viviendas me permitió entender que la construcción no solo exige conocimiento técnico, sino una profunda comprensión del riesgo. Los proyectos no deben diseñarse solo para escenarios favorables, sino para resistir eventos extremos.

La recuperación de proyectos en crisis no es un proceso rápido ni sencillo, pero es posible cuando se actúa con estructura, liderazgo y una visión realista del entorno. Incorporar el aprendizaje de los cisnes negros no elimina el riesgo, pero sí permite construir proyectos más resilientes.

Para reflexionar

Desde tu experiencia, ¿qué tan preparados están los proyectos de construcción para enfrentar eventos inesperados de alto impacto? ¿Se están estructurando para sobrevivir a los cisnes negros o solo para funcionar en tiempos de estabilidad?